C’est plus souvent le neuf

À budget égal, si le projet de construction est encadré, il passe généralement mieux qu’un achat dans l’ancien avec travaux. En effet, une institution financière ne finance pas un bien, elle finance un coût total prévisible. Ce qui la rassure, ce sont les prix connus d’avance et non les travaux non chiffrés. Le banquier scrute de près trois facteurs : le prix de revient est-il verrouillé, quelle part d’apport les frais absorbent-ils, et le PTZ est-il mobilisable ?

Les trois critères qui départagent les dossiers

Ces trois points reviennent dans toute analyse de dossier. Chacun avantage clairement l’un des deux scénarios.

Le coût final est-il verrouillé ?

Pour l’analyste de crédit, c’est le premier critère qui joue en faveur du neuf. Si la propriété est construite sous CCMI, il n’y a aucune mauvaise surprise : son prix est ferme et définitif, elle est garantie livrée au tarif et dans le délai prévus, son calendrier de paiement est fixe.

Ceci étant, si l’acquisition de la parcelle et l’achat de la construction se font séparément, deux inconnues resurgissent, et c’est exactement le risque que la banque redoute. Ce petit souci est contournable en faisant appel à un constructeur ou à un promoteur qui propose une offre chiffrée et garantie réunissant le terrain et le chantier.

Dans l’ancien, le poste travaux reste ouvert tant qu’aucun devis d’entreprise n’est fourni. Pour l’établissement bancaire, une simple estimation ne suffit pas : il faut un chiffrage maîtrisé. Si, en plus, la résidence est classée DPE F ou G, une rénovation à budgéter s’impose, ce qui peut coûter cher et diminuer la valeur de la garantie hypothécaire. Résultat : l’institution financière l’estime moins finançable.

Quelle part d’apport les frais absorbent-ils ?

Les frais de notaire varient entre 2 et 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Selon le département ainsi que le niveau de débours, ce dernier chiffre peut même grimper à 8,5 %. C’est un point que les primo-accédants anticipent rarement. Or, sur 250 000 € par exemple, l’écart dépasse 12 000 €. La banque ne va pas financer ces frais, c’est à vous de les débourser avec votre apport et de les immobiliser avant le premier euro à investir dans votre projet. C’est donc une marge que l’ancien engloutit dès le départ.

Par ailleurs, depuis 2025, un grand nombre de départements ont voté la hausse des droits de mutation, ce qui augmente la facture de l’ancien. Toutefois, cette hausse n’a pas à s’appliquer aux personnes qui acquièrent leur résidence principale pour la première fois. Malgré tout, le neuf reste plus intéressant, étant nettement moins cher en frais.

Le PTZ est-il mobilisable ?

Depuis 2025 et toujours en 2026, le PTZ finance la construction de maisons individuelles neuves sur tout le territoire, et ce jusqu’au 31 décembre 2027.

Dans l’ancien, les conditions pour mobiliser le prêt à taux zéro sont les suivantes : le logement doit être implanté dans les zones B2 et C, et il faut engager des travaux d’au moins 25 % du budget total.

Voyons une illustration concrète pour bien différencier ces cas : en tant que primo-accédant, vous souhaitez faire construire à Hennebont. Dans ce cas, consultez ce site pour en savoir plus, et retenez que vous êtes éligible à cette aide de l’État. Toutefois, si vous préférez acheter un bien existant dans le centre-ville, avec le même budget, vous n’y serez pas éligible, car cette commune est désormais classée en zone B1, où le dispositif ne s’applique pas à l’ancien. Conclusion : à géolocalisation et somme identiques, le neuf est plus avantageux pour vous, car il ouvre la voie au PTZ, dont l’ancien ne pourra pas bénéficier.

Le point faible du neuf : la trésorerie de chantier

Au vu de ces faits, vous pouvez être tenté par le neuf et vous aurez raison. Notez quand même les limites à connaître avant de vous lancer :

• D’abord, vous n’obtenez pas les fonds d’un coup. Ils seront débloqués au fur et à mesure que le chantier avance. C’est désavantageux pour vous, car des intérêts intercalaires sont générés et se calculent non sur le montant du prêt, mais sur les sommes que la banque vous a versées.
• Ensuite, étant donné que les travaux pour réaliser le bien durent environ 9 à 14 mois, en fonction de sa dimension, des contraintes météorologiques et des formalités à faire, vous devez encore payer votre loyer actuel et supporter les mensualités.

Heureusement, il existe une solution supprimant la double charge : négocier dès le montage le report du remboursement jusqu’à la livraison de la maison. C’est le seul point où l’ancien reprend l’avantage, et il se traite, contrairement à un devis travaux flou.

Le travail préparatoire avant toute comparaison

Vous recherchez un local d’entreprise. Vous en avez beaucoup sur ce site. Mais avant de faire votre choix, déterminez quels sont vos besoins réels : surface utile, espaces modulables, zones de réunion et espaces communs.

Déterminez un budget global qui intègre loyer, charges et coûts d’installation.
Identifiez vos impératifs : localisation, accessibilité, stationnement, sécurité, conformité.
Classez enfin les critères selon leur importance : les incontournables (budget, surface, accessibilité) priment sur les secondaires (confort, image, environnement). Cette hiérarchisation vous aide à construire une grille d’analyse claire et à comparer les offres selon vos besoins, vos contraintes et les priorités de votre entreprise.

Comparaison du coût réel des offres et non du prix affiché

Le prix affiché d’un local professionnel ne reflète pas toujours son coût réel d’occupation.
Analysez chaque poste : loyer HT, charges refacturées (entretien, sécurité, chauffage, taxe foncière) et frais annexes comme le dépôt de garantie ou les honoraires d’agence.
Prenez en compte les travaux d’aménagement à prévoir et la durée du bail, dont l’indexation peut alourdir la facture sur plusieurs années.

En décomposant les coûts visibles et cachés, vous obtenez le vrai prix global et pouvez déterminer laquelle entre deux offres est la plus rentable pour vous sur le long terme.

Evaluation de la qualité technique et des conditions contractuelles

Le confort et la productivité dépendent de la qualité technique d’un local. Examinez l’état général du bien immobilier : conformité électrique, climatisation, isolation, fibre optique, accessibilité PMR. Analysez le type de bail (commercial 3/6/9, professionnel ou dérogatoire) et ses obligations respectives, notamment les réparations et charges imputables. Prenez en compte les travaux à prévoir et les délais avant installation. Enfin, prenez en considération l’environnement de travail : transports, services, stationnement. Ces vérifications permettent d’apprécier la valeur d’usage réelle des locaux et d’éviter les contraintes contractuelles susceptibles d’être un obstacle à votre activité.

Prise en compte des priorités de l’entreprise

Attribuez un poids à chaque critère. Par exemple : économie (40 %), technique et confort (30 %), localisation et accessibilité (20 %), flexibilité contractuelle (10 %). Notez chaque bien selon ces pondérations pour dégager une valeur d’usage globale. Intégrez la projection à moyen terme : productivité, bien-être des équipes, capacité d’évolution. Cette démarche vous permet de prendre une décision qui n’est pas uniquement basée sur l’économie immédiate. Car un local légèrement plus cher peut être plus rentable s’il favorise la performance et réduit les contraintes futures auxquelles l’entreprise devra faire face.

Demandez des références

Vous pouvez voir sur son site internet des photos et des vidéos de ses réalisations. Ce n’est cependant pas suffisant pour juger la fiabilité et les compétences d’un constructeur. Aussi, demandez-lui ses références clients. Avec l’accord des propriétaires, il peut vous faire visiter diverses maisons individuelles ou des chantiers en cours. Vous pouvez aussi contacter vous-mêmes ses anciens clients pour évaluer le professionnalisme de l’entreprise et avoir une idée de leur satisfaction.

Vérifiez la localisation et l’existence du professionnel

Privilégiez un constructeur de maisons individuelles implanté à proximité de votre région, pour :

• Éviter les frais de déplacement coûteux et les contraintes horaires.
• Bénéficier d’un suivi rigoureux des travaux.
• Pouvoir communiquer facilement avec lui.

Renseignez-vous sur l’adresse de l’expert pour être sûr qu’il est domicilié près de chez vous.

N’oubliez pas de vérifier s’il est inscrit au RCS. C’est important, car vous ne pouvez obtenir des recours en justice qu’auprès d’une société qui existe légalement.

La comparaison de prix et des prestations

Pour décider avec quel constructeur de maisons individuelles collaborer, n’hésitez pas à demander des devis détaillés auprès de différentes entreprises. Cette étape vous permet d’étudier les matériaux utilisés et de comparer les coûts liés à chaque aspect de la construction, comme :

• La conception des plans,
• L’étude et la reconnaissance du terrain à construire,
• L’accomplissement des démarches administratives,
• Les fondations,
• La gestion des intervenants sur le chantier,
• Le gros œuvre,
• Les finitions,
• Etc.

Vous pourrez comparer les prestations et trier le professionnel offrant le meilleur rapport qualité/prix.

Tenez compte des garanties proposées

Avant de signer un contrat avec un constructeur de maisons individuelles, voyez s’il possède :

• Une garantie responsabilité civile.
• Une garantie de bon fonctionnement des équipements, qui assure que vous serez remboursé en cas de soucis apparaissant sur différents éléments, tels que les interrupteurs, le système de ventilation, le tableau électrique, etc.
• Une garantie décennale : avec cette couverture, vous n’aurez pas à payer les réparations des dommages matériels survenant dans les 10 ans après la réception des travaux.

Ce sont les plus importantes, mais d’autres assurances, comme les garanties financières le sont tout autant. Vérifiez-les auprès du maître d’œuvre pour être sûr d’en bénéficier.

La norme IFRS 16 face à la norme IAS 17

Cette norme internationale d’information financière est fréquemment utilisée en France. C’est une réglementation sur la comptabilité des contrats de location. L’IFRS 16 impose aux entreprises cotées d’introduire dans leurs bilans des contrats de location qui ont duré plus d’un an. En outre, cette nouvelle norme vise à standardiser la présentation des données comptables internationales. Depuis l’année 2005, elle remplace la norme IAS 17 (International Accounting Standards). À l’instar de cette norme labellisée IAS, IFRS 16 prend aussi la place de SIC 15, IFRIC 4 et SIC 27. La norme IFRS 16 a apporté quelques modifications. IFRS implique le paiement des charges liées à la location. Il faut désormais allouer une charge d’intérêt sur les passifs et amortir les actifs loués. Il remplace les charges de location unique de IAS 17. IFRS 16 abandonne la différenciation des contrats de location simple et de financement. Il classe tous les contrats en contrats de location-financement. Il réduit la charge totale du contrat de location quand la date butoir approche.

La spécificité de cette norme

La caractéristique de la norme IFRS 16 c’est que toutes les locations sont immobilisées. Les locations n’excédant pas la durée d’un an ne sont pas régies par IFRS 16. Et ceux qui ont une valeur unitaire inférieure à 5 000 USD échappent aux obligations posées par cette dernière. Pour l’IFRS 16, un contrat de location contrôle l’utilisation d’un actif. Celle-ci doit être identifiable et comporte une contrepartie. L’objectif de cette nouvelle norme est clair. Chaque contrat de location doit montrer la comptabilisation et présenter des informations nécessaires aux bailleurs et aux preneurs. De plus, le bilan des preneurs détermine les contrats de location. Ainsi, il y aura une bonne visibilité de leurs actifs et de leurs passifs.

Erreur 1 : Se précipiter sans comparer plusieurs programmes

L’une des erreurs à ne surtout pas commettre, si vous envisagez d’acheter un appartement neuf, c’est de ne pas évaluer les divers programmes immobiliers. Vous risquez ainsi de :

• Rater de bonnes opportunités.
• Débourser plus d’argent pour un habitat qui, au final, peut ne pas vous correspondre.
• Vous retrouver dans une zone géographique qui ne vous convient pas.
• Etc.

Pour obtenir le bien répondant à vos exigences et attentes :

• Visitez plusieurs projets comme ceux proposés par Ogic pour avoir une idée de leurs finitions et de leurs équipements.
• Comparez leurs emplacements. Privilégiez celui à proximité des écoles, d’un centre de santé, des commerces et bien desservi par les transports en commun, car ce sont des points facilitant votre quotidien.
• Évaluer les prestations et le sérieux du promoteur. Consultez son site et ses réalisations. Renseignez-vous aussi sur sa réputation, son expérience, ses garanties et assurances pour éviter les mauvaises surprises.

Bref, ce qui compte pour faire le bon choix, c’est une analyse comparative rigoureuse.

Erreur 2 : Sous-estimer les frais annexes

Lors de l’achat d’un appartement neuf, le prix du bien immobilier peut être le seul poste de dépense auquel vous pensez. Or, si vous ignorez les frais annexes qui y sont liés, vous ferez face à des imprévus. C’est donc un autre élément à prendre en compte lorsque vous cherchez un logement.

Informez-vous sur les frais du notaire et les frais de l’agence immobilière ou du promoteur. N’oubliez pas non plus les charges de copropriété et les frais de garantie.

Si vous envisagez d’emprunter un crédit immobilier auprès d’une institution bancaire, incluez dans vos calculs le coût des intérêts, les mensualités à rembourser et même votre taux d’endettement pour déterminer quelle somme vous pouvez emprunter.

Erreur 3 : Ne pas vérifier les garanties légales

Ne négligez pas les garanties légales lorsque vous achetez un appartement neuf. C’est essentiel pour vous protéger des problèmes qui peuvent se présenter, qu’ils soient de nature financière ou structurelle. Parmi celles à vérifier figure la garantie de parfait achèvement. Elle couvre les vices de conformité apparaissant un an après la réception du logement.

Mais il y a également la garantie biennale qui vous protège pendant 2 ans des dysfonctionnements des équipements du bien, comme son système de chauffage, ses volets roulants, les éléments de plomberie, etc.

Quant à la garantie décennale qui dure 10 ans, elle assura la protection contre les dommages liés à la solidité de l’habitat (les fissures et les infiltrations) et qui rendent son utilisation inconfortable (les défauts d’étanchéité, les soucis de chauffage, etc.).

La bourse

Il existe de nombreuses façons d’investir en Bourse et les plus communs sont l’achat d’actions et les obligations.

La possession d’une action d’entreprise

Une action d’entreprise est une part de propriété. Elle vous donne deux possibilités de rendement d’actions : vous touchez les dividendes versés par l’entreprise et vous pouvez vendre vos actions plus chères que votre prix d’achat. Le rendement des actions est de 6 % à 10 % par an.

L’efficacité des obligations

Le titre de créance est défini par l’obligation, contraire à l’action. Vous accordez un prêt à l’entreprise et elle s’engage à vous le rendre avec les intérêts. Vous avez aussi deux possibilités pour une performance des obligations : vous recevez les intérêts versés par les entreprises et vous pouvez débiter les obligations pour réaliser de la plus-value. Elle est de 2 % à 5 % par an.

Le financement équitable ou crowdfunding

Les programmes de financements participatifs augmentent sur les réseaux sociaux. Ils ont collecté 741 millions d’euros au total en 2020. Le crowdfunding peut être un placement payant si le choix de votre financement est une bonne entreprise ou un bon projet. Dans ce financement, l’investissement peut être en capital, en obligations ou en royalties. Il présente un avantage fiscal dans certains cas. L’INPI ou Institut National de la Propriété Industrielle a entamé un label, au nom de Plateforme de financement participatif, régulé par les autorités françaises pour vous aider à découvrir les plateformes conformes à la réglementation française. La productivité de ce financement varie selon les plateformes qui sont généralement entre 4 % à 10 %.

L’immobilier

L’investissement dans un immobilier a de nombreuses formes. L’immobilier locatif permet au locateur d’obtenir des revenus supplémentaires afin de constituer un patrimoine. Le placement peut amener beaucoup de rendement aux propriétaires. Si l’investissement direct vous intimide, les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont idéales pour vous. Il est aussi permis de placer vos agents dans des LMNP ou Locations Meublées Non Professionnelles. En dernière option, il y a l’acquisition de places de parking ou de murs de commerce qui garantissent un rendement pour l’acheteur.
Cependant, la rentabilité n’est pas un atout :
Les frais doivent être très faibles pour un bon investissement.
Votre investissement doit convenir à votre profil et vos objectifs de vie.

Par où commencer ?

Cet argent qui s’accumule sur votre compte courant ne doit pas servir à uniquement payer les frais bancaires. Faites en sorte qu’il vous rapporte de l’argent ou qu’il vous apporte du bien-être. Pour ce faire, fixez-vous des objectifs d’épargne : pourquoi mettez-vous de l’argent de côté en vous privant ? C’est à partir de ces objectifs que vous serez en mesure de déterminer la manière dont vous utiliserez cet argent.

Vos objectifs peuvent être à court terme, comme acheter une voiture ou partir en vacances. Ce n’est pas très judicieux. Les objectifs à long terme, comme préparer votre retraite, sont préférables. Par ailleurs, ouvrez un compte épargne ou un livret d’épargne (par exemple : le fameux Livret A). Grâce à ce livret, vous faites fructifier une partie de votre argent. Vous bénéficiez d’un taux d’intérêt alors que sur votre compte courant vous payez des frais.

Familiarisez-vous avec l’investissement financier en consultant des sites d’éducation et d’information financière. La riche documentation constituée par Money Radar vous fera découvrir l’univers des placements financiers. Ce site Web destiné aux investisseurs français vous introduit à plusieurs sujets autour de l’assurance-vie, des banques, de la bourse, de l’immobilier, de la fiscalité et même de la cryptomonnaie. Une fois que vous maîtrisez plus ou moins le domaine des placements et de l’investissement, discutez avec un conseiller financier. Vous n’aurez alors plus de difficulté à comprendre ses propositions d’investissement ainsi que ses explications.

Que faire par la suite ?

Investissez votre argent pour atteindre vos objectifs d’épargne à long terme. On peut citer, en exemple, le Plan d’Épargne en Actions (PEA) qui permet d’acheter des actions. On peut également mentionner l’assurance-vie, classique parmi les classiques. Il s’agit d’un placement flexible puisqu’il vous permet de répartir votre argent entre différents supports : mono-support et multi-supports (actions, obligations, immobilier). Ces placements généreront un meilleur rendement que les taux d’intérêt des comptes d’épargne. Ces opérations d’investissement comportent malheureusement un risque plus élevé que les placements en livret et comptes épargne. Ces derniers sont sûrs, mais leur rendement est faible.

Veillez à bien déterminer la somme d’argent que vous devez garder sur votre compte courant. Ce montant, ajouté à vos revenus mensuels, vous permet de couvrir vos dépenses courantes. Transférez le reste sur un compte épargne ou les produits de placement. Parmi tous les produits de placement qui s’offrent à vous, n’oubliez pas de prendre un plan d’épargne retraite.

Comment procéder ?

Vous pouvez décider tout seul de vos placements à condition d’être sûr de maîtriser chaque produit. Posez-vous deux questions. D’une part, quel est le niveau de risque auquel vous expose un placement qui vous intéresse ? D’autre part, quel est votre horizon de placement ? Vous devez aussi créer un fonds d’urgence : ce fonds doit vous permettre de tenir jusqu’à 6 mois si jamais vous n’avez plus de revenus (par exemple : vous vous retrouvez au chômage). Gardez en tête qu’il faut toujours diversifier vos investissements.

La comptabilité générale

La comptabilité générale est la base de toute comptabilité et c’est le type de comptabilité qui est obligatoire pour n’importe quelle entreprise, sauf pour les auto-entreprises. Son rôle premier est d’informer les parties externes d’une entreprise sur les comptes de celle-ci via trois documents importants que sont le compte de résultat, le bilan comptable et l’annexe. Ceux-ci font partie des états financiers d’une entreprise et présentent l’exercice comptable de celle-ci pendant 12 mois, en l’occurrence les entrants et les sortants. La comptabilité générale traite les charges de personnel, les créances clients, les dettes des fournisseurs, les charges d’impôts et les dettes financières de l’entreprise.

Ce qu’est la comptabilité analytique

La comptabilité analytique, elle, n’est pas obligatoire pour les entreprises, sur le plan légal. Mais les entreprises qui se veulent pérennes ont intérêt à en faire. L’objectif de ce type de comptabilité, comme son nom l’indique, c’est de faire une analyse approfondie des coûts liés à l’activité de l’entreprise. La comptabilité analytique permet d’avoir une idée précise des points de rentabilité d’une entreprise. Au départ et pendant de longues années, seules les grandes entreprises trouvaient avantageuses de se mettre à la comptabilité analytique. Mais avec le temps, parce que la rentabilité est un enjeu de plus en plus grand, même les moyennes et petites entreprises l’ont aussi adoptée. C’est un outil indispensable pour une meilleure performance en entreprise.