Vous voulez vous constituer un patrimoine et, parmi les différents choix qui s’offrent à vous, figurent la construction d’un bien neuf et l’achat d’une maison ancienne. Les critères sur lesquels vous vous basez pour prendre une décision peuvent être la géolocalisation et le budget. Toutefois, n’oubliez pas un autre paramètre : la banque. En effet, elle financera ou non votre projet en fonction de son niveau de risque. Les deux options en comportent, et voici comment l’établissement financier tranchera.
C’est plus souvent le neuf
À budget égal, si le projet de construction est encadré, il passe généralement mieux qu’un achat dans l’ancien avec travaux. En effet, une institution financière ne finance pas un bien, elle finance un coût total prévisible. Ce qui la rassure, ce sont les prix connus d’avance et non les travaux non chiffrés. Le banquier scrute de près trois facteurs : le prix de revient est-il verrouillé, quelle part d’apport les frais absorbent-ils, et le PTZ est-il mobilisable ?
Les trois critères qui départagent les dossiers
Ces trois points reviennent dans toute analyse de dossier. Chacun avantage clairement l’un des deux scénarios.
Le coût final est-il verrouillé ?
Pour l’analyste de crédit, c’est le premier critère qui joue en faveur du neuf. Si la propriété est construite sous CCMI, il n’y a aucune mauvaise surprise : son prix est ferme et définitif, elle est garantie livrée au tarif et dans le délai prévus, son calendrier de paiement est fixe.
Ceci étant, si l’acquisition de la parcelle et l’achat de la construction se font séparément, deux inconnues resurgissent, et c’est exactement le risque que la banque redoute. Ce petit souci est contournable en faisant appel à un constructeur ou à un promoteur qui propose une offre chiffrée et garantie réunissant le terrain et le chantier.
Dans l’ancien, le poste travaux reste ouvert tant qu’aucun devis d’entreprise n’est fourni. Pour l’établissement bancaire, une simple estimation ne suffit pas : il faut un chiffrage maîtrisé. Si, en plus, la résidence est classée DPE F ou G, une rénovation à budgéter s’impose, ce qui peut coûter cher et diminuer la valeur de la garantie hypothécaire. Résultat : l’institution financière l’estime moins finançable.
Quelle part d’apport les frais absorbent-ils ?
Les frais de notaire varient entre 2 et 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Selon le département ainsi que le niveau de débours, ce dernier chiffre peut même grimper à 8,5 %. C’est un point que les primo-accédants anticipent rarement. Or, sur 250 000 € par exemple, l’écart dépasse 12 000 €. La banque ne va pas financer ces frais, c’est à vous de les débourser avec votre apport et de les immobiliser avant le premier euro à investir dans votre projet. C’est donc une marge que l’ancien engloutit dès le départ.
Par ailleurs, depuis 2025, un grand nombre de départements ont voté la hausse des droits de mutation, ce qui augmente la facture de l’ancien. Toutefois, cette hausse n’a pas à s’appliquer aux personnes qui acquièrent leur résidence principale pour la première fois. Malgré tout, le neuf reste plus intéressant, étant nettement moins cher en frais.
Le PTZ est-il mobilisable ?
Depuis 2025 et toujours en 2026, le PTZ finance la construction de maisons individuelles neuves sur tout le territoire, et ce jusqu’au 31 décembre 2027.
Dans l’ancien, les conditions pour mobiliser le prêt à taux zéro sont les suivantes : le logement doit être implanté dans les zones B2 et C, et il faut engager des travaux d’au moins 25 % du budget total.
Voyons une illustration concrète pour bien différencier ces cas : en tant que primo-accédant, vous souhaitez faire construire à Hennebont. Dans ce cas, consultez ce site pour en savoir plus, et retenez que vous êtes éligible à cette aide de l’État. Toutefois, si vous préférez acheter un bien existant dans le centre-ville, avec le même budget, vous n’y serez pas éligible, car cette commune est désormais classée en zone B1, où le dispositif ne s’applique pas à l’ancien. Conclusion : à géolocalisation et somme identiques, le neuf est plus avantageux pour vous, car il ouvre la voie au PTZ, dont l’ancien ne pourra pas bénéficier.
Le point faible du neuf : la trésorerie de chantier
Au vu de ces faits, vous pouvez être tenté par le neuf et vous aurez raison. Notez quand même les limites à connaître avant de vous lancer :
- D’abord, vous n’obtenez pas les fonds d’un coup. Ils seront débloqués au fur et à mesure que le chantier avance. C’est désavantageux pour vous, car des intérêts intercalaires sont générés et se calculent non sur le montant du prêt, mais sur les sommes que la banque vous a versées.
- Ensuite, étant donné que les travaux pour réaliser le bien durent environ 9 à 14 mois, en fonction de sa dimension, des contraintes météorologiques et des formalités à faire, vous devez encore payer votre loyer actuel et supporter les mensualités.
Heureusement, il existe une solution supprimant la double charge : négocier dès le montage le report du remboursement jusqu’à la livraison de la maison. C’est le seul point où l’ancien reprend l’avantage, et il se traite, contrairement à un devis travaux flou.